海尔地产调查——制造业大佬如何涉足房地产

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2002年4月，海尔地产成立。2007年，已经成立五年的海尔地产旗下只有三个限价房项目和三个中档商品房项目，且不说外部评价，海尔集团总裁杨绵绵对海尔地产的评语就是“慢且差”。
2005年，海尔地产也只有2亿销售额，而当时海尔集团的收入已过千亿。那段时期，海尔地产在海尔集团的业务份额和利润份额中所占比例甚小，如果不是房地产在中国万众瞩目，不必说在中国房地产市场中与已然获得诸多声名的房企一决高下，即使在海尔集团内部，海尔地产也未占几分话语权。
如果说海尔身上有很深的张瑞敏印记源于历史原因，那么张瑞敏对海尔地产的发展起决定作用则属于典型的权势管理。所谓成也萧何败萧何，2007年，张瑞敏邀请卢铿加入海尔地产的时候想必有改变海尔地产的想法，当时，青岛房地产业内人士普遍认为卢铿很难融入海尔，很快走人的判断也不时传出。
未能履行完张瑞敏此前与他约定的8年合同，卢铿2013年1月1日正式离开海尔地产，其实，早在2012年，卢铿离开海尔的消息就不时传出。卢铿在海尔的五年，几乎是海尔地产到目前为止全国发展重要五年。
2002年到2007年，海尔地产在青岛开发的雅居系列，包括海尔桐安雅居、海尔京峰雅居、海尔海延雅居都属于政策性住房，海尔地产所做的第一个商品类住宅是青岛海尔公社。
在卢铿进入海尔地产的2007年，针对中国房地产业的状况，张瑞敏提出了“两金一资源”的指导思想，具体表现为“为政府和社会贴金、为海尔争金、创造优质资源”。张瑞敏的想法直接催生了海尔地产与其他地产开发商全然不同的商业逻辑——海尔地产通过完成地方政府希望推行的经济文化事业，从而争取特殊的开发机会和政策条件。
2007年和绿城在济南合作的海尔绿城全运村及奥体酒店项目是海尔地产走出青岛的关键一步。2009年，海尔绿城全运村完成销售额25亿，随后，海尔地产还在山东省其他城市陆续开发项目，包括泰安国墅天道、威海原乡37度、临沂临天下等。
海尔绿城全运村之后，海尔地产进入重庆开发海语江山和恬园，这是海尔地产在山东省外开发的第一个地产项目，这标志着海尔地产正式开始了全国范围内战略布局。
事实上，海尔地产在重庆拿地开发起于2005年。当年7月，海尔集团和重庆市政府签订《投资合作协议书》，重庆政府表示将约1440亩的宗地协议出让与海尔，用于建设以公司命名的工业园区，约定将土地价款全额返还。之后，重庆政府如约出让并返还土地出让金5431万元，海尔却中途提出将其中一块约284亩地用于做房地产开发，海尔集团的这一行为得到重庆政府默许，这也是海尔地产能够走出山东的根本原因，即张瑞敏“两金一资源”指导思想中的“为政府和社会贴金”。
此后几年，海尔地产又分别在长沙、泉州、天津、太原拿地开发，至今，海尔地产在全国10个城市有了项目开发，初步完成了布局全国的想法。
　海尔地产集团旗下现已拥有多家地产项目公司和一家物业管理公司。投资开发的地产项目起源于青岛，已先后拓展至济南、烟台、临沂、泰安、重庆、太原、天津、长沙、长春等十几座大中型城市，呈全国布局态势。
　　2007年10月，海尔地产官网刊出了一条十余字的公告：“卢铿先生出任海尔地产董事长兼首席执行官。” 这标志着一度以“制造业”定位的海尔集团终于下决心把地产业务推向企业的前台。海尔集团提出了“一千天再造海尔”的计划，张瑞敏酝酿已久的集团各板块战略调整拉开序幕。作为集团再造中的重要一环，当时的地产业务还远远无法与海尔已达700亿元的家电业务相匹配。
　　2011年开始的房地产市场紧缩，这次“过冬”的一个重要前提和基础就是“广积粮”。2011年下半年，海尔地产启动了并购策略。当时海尔地产已经根据形势作出了预测：2012年6月-7月将为最佳并购时期。能够进入海尔地产并购筛选范围的有三种类型：第一，纯粹并购土地，打造双品牌；第二，大的土地项目，既能并购未来收益，也能并购现金流；第三，金融地产，可以利用杠杆。除了并购之外，海尔也正在积极扩张土地储备。卢铿表示要抓住因调控而出现的土地机会，此时不抓住土地储备的话就失去了千载难逢的机会。海尔地产看重的正是宏观调控之下的市场机会。
　　2010年12月11日，海尔地产与世联地产签署了战略合作协议，根据协议，世联地产将为海尔地产提供包括企业顾问服务、专题研究、企业增值服务和团队培训服务在内的一揽子顾问服务；海尔地产将给予世联地产相应的业务规模、优先合作等权益。也是这一年海尔地产荣获“2010年度中国地产鲁商领军企业”第一名，位居中国房地产品牌价值华北区域第二名。
　　2013年，海尔与绿城正在洽谈沈阳全运村的合作，目前还在找地，但双方都有继续合作的意向。从2007年底到2009年，全运村住房售价每平米9000～12000元以上，商铺则为22000元以上。2009年底，离市中心直线距离有20公里的全运村房价已经突破了每平方米14000元，是济南市中心房价的两倍。
海尔集团在各地的工业园建设将为海尔地产取得建设用地打下良好基础,拿地成本或将有极大优势。因此海尔地产集团拿地相对比较容易一些，不需要囤积太多的土地。许多房地产开发公司是囤地三、五七乃至年、八年。但海尔不是，通常一年半到两年的周期就足够。卢铿曾向媒体这样说道：“我们有拿地的法宝，也是张主席（海尔集团张瑞敏）的一句话，叫做两金一资源：你去做给政府和民生贴金的事，去做为海尔的综合效益增金的事，留下适度的优质不动产资源。所以凭借这句话，我们到各地去拿地都不难。海尔地产的拿地方式，是不是通过工业园区或者科技园区这种项目的建设，政府倾向你去做一些他需要的项目，他给你一些相对好的资源”。
　　海尔地产集团旗下现已拥有多家地产项目公司和一家物业管理公司。投资开发的地产项目起源于青岛，已先后拓展至济南、烟台、临沂、泰安、重庆、太原、天津、长沙、长春等十几座大中型城市，呈现全国布局的态势。海尔时代风景、海尔云海湾、海尔原乡墅、海尔山海湾、海尔时代广场、海尔鼎世华府，主要由海尔地产开发及与海尔长青置业、四方置业以及同盛房地产公司开发。目前,包括青岛经济技术开发区60万平方米的大型居住必威体育网址等数个项目。
　　海尔在山东省其他的项目还有，泰安国墅天道、威海原乡37度、临沂临天下、尚码头。卢铿对媒体说：“一线城市我们现在没进，也不想进。海尔地产未来的开发重点就集中在二、三线城市，甚至四线、五线都有，比如说临沂，它能算三线吗，但是我们临沂的房子卖得很好”。
　　2010年，海尔地产的版图布局实现从目前的青岛、重庆、太原、济南等6个城市增加到10个城市。
　　海尔地产在重庆主要有两个项目，海尔海语江山是海尔在山东省外第一个动工的地产项目，标志着海尔全国范围内的地产布局正式实施。长沙和泉州打造的云海湾系列项目，2010年海尔地产就在天津斩获一幅占地面积为885亩的住宅综合用地，也就是现在天津家国天下项目。
　　海尔与北京合雅世集团合作的太原十二城院。太原十二城院项目海尔投资51亿，雅世49亿，项目位置在太原市中心，80万平方米。
　　加上与雅世将要合作的项目,海尔地产的土地储备已十分可观。同时,海尔集团在各地的工业园建设将为海尔地产取得建设用地打下良好基础,拿地成本或将有极大优势。

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中国家电业投资房地产已经有三四年了，不仅是海尔地产，海信地产，联想地产，还有国美地产，美的地产，长虹地产，康佳地产，长的不过四年，短的不过二年。好在家电巨人要么不出手，要出手就是数十亿元的规模，一下子就进入房地产企业的重要企业行业，有的甚至成为标杆企业。为什么要进入房地产？最简单不过的理由就是利润高，高到多少？最好不说。为什么？因为资金向产业利润率高的领域流动是最好的说明。有核心竞争力的企业为什么要投资地产，那是经济规律决定的。时下中国的大企业，如果不投资地产，简直就是天大的傻冒。家电业的巨人其掌门人当然不是呆瓜，因此纷纷出手。其实更值得令人玩味的是，地产已经成了这些企业的主要利润来源。这既不是家电业巨人在产业上玩婚外恋，而是不得不如此，只能如此而已。　　家电业无钱可赚，不投资地产难保利润
　　近两天的报道中，有记者说，如此众多国产家电大佬们，放着好好的自身品牌、产品不珍惜，在房市与股市高额利润的诱惑下，按捺不住"冲动"，纷纷投巨资涉足这些非相关产业的"出轨行为"，将有可能带给整个中国家电行业的致命性后果！笔者完全不同意记者的观点。
　　家电大佬投资地产，不是家电业对产业无情，事实上原有产业利润率越来越薄。物价上升，成本上升，而利润却日益下滑。 精明的人只要看看这些家电巨人的上市公司利润，房地产已经成为主要来源，而企业的生命力就是利润与市场前途。没有利润的企业有什么价值？不能为投资人带来价值的产业有什么价值？相信大家自有一双慧眼。媒体报道，10月29日，康佳董秘肖庆在接受媒体采访时表示，地产行业利润高，康佳自身的资金又比较充裕，因此希望把地产做成继彩电、手机、白电之外的又一主业。康佳成立地产公司之后，除了盘活手中的土地，还可参与土地竞拍。前不久，长虹地产也在开发绵阳市区的500多亩土地。相比而言，海尔则更加大手笔。海尔集团首席执行官张瑞敏希望，地产成为海尔集团冲击600亿美元产值目标中的重要一环。而海信、美的等均已是地产"老手"，海信已是青岛市最大的房地产开发商。美的为了拓展地产业务，今年还特地成立了房地产事业本部，并认为，家电利润薄，而知名家电企业均与各地政府建立了关系，资金、人脉都是进入房地产的必要条件。
　　地产业的暴利值得深思
　　报道说，众多记者对家电业巨人进入地产持批评意见。理由是：在家电行业竞争如此充分的时候，家电企业更应该注重得是扎实地深耕渠道、夯实基础，也就是把结余资金投进二级市场的运作；或者扩大新产品开发，加强技术创新；以及引进先进的生产制造设备，从而提高整体竞争力。笔者认为记者认识深度不够。
　　我国是个初次进入市场经济的国家。牟取利润，甚至获得暴利是许多人的愿望。企业如是，官员也是如此。见钱眼开，不见棺材不落泪。如果一个人这样干，它一定不成功，但是全社会大多数都这样做，那就没有办法了。你不这样做，你要置身事外，你也不会成功。不能玩"世人皆醉我独醒"的清高。总之，你只有捞现钱。投资技术，投资产业，远不象投资地产。因为，近四年来，信贷资金已经全面向地产倾斜。不是地产的行业连贷款都要比以往困难得多。为什么？因为银行认为房地产是优质资产，这是一。第二，银行向房地产贷款的过程中，一些经办贷款的人有可能获得丰厚的个人私利。比如，象已经被双规的上海浦东新区副区长康慧军一样，人家送便宜房地产让经办人可转手获暴利。康慧军手中有24套房，转手了8套，获利1600万元。也许有人不认为银行经办人可能获利，当然，可能多数人是好的和比较好的。不过，象央视新闻调查所揭露的一个关系户一天之中能把17套房的贷款贷到账，如果没有巨大利润的杠杆简直非夷所思。好在银行是全国百姓的钱，亏损与经手人没有联系。如果银行亏损巨大，只有不让房价下来，继续保持房价高位，继续让其它缺血产业的资金流向房地产业，这就是房地产持续增长的内在原因。有人说，房地产供不应求是有需求，这不假，不过这是炒作的需求，是投资的需求，跟居住是不搭边的。否则就没有办法解释大片新小区交房时间很长了，晚上黑灯黑火一片。再说了，从城市的统计资料来看城市人均收入与家庭年收入，就知道时下的房价，大约也就是最富的10%的人能进入地产市场，而富人其实早就不缺房子了，不投资能做什么？
　　目前中国的房地产业已经是中国经济的主要支柱，关键支柱，核心支柱，中国房地产业的贷款与资金占去了整个信贷总量的最重要地位。靠土地与砖瓦支撑起的GDP能够支撑多久？一方面，中国房地产业不能压制，否则会引发经济低迷；但另一方面，听任房地产继续高位发展，会不会高台跳水，托不住盘？这个问题愿人们深思。

涯天迹狼

占座

tntk

楼主转载的，还是自己写的

oscar30000

这叫 识时务者为俊杰！

一重科技

啥挣钱干啥啊，房地产就是这么被吵疯了！！

妖言

   混个脸熟

滥调绝世

啊哈，曾经的海尔，民族工业的骄傲，不知道现在的课本上还有没这一笔

滥调绝世

啊哈，曾经的海尔，民族工业的骄傲，不知道现在的课本上还有没这一笔