本帖最后由 张麻子 于 2019-3-29 10:52 编辑 ( S7 b* {' c1 t- R3 N) i# r4 T6 ]+ h
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城市居，大不易。 根据易居研究院发布的数据，2018年，受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降了1.4％。 “房价收入比”首降，这是2018年楼市下行的体现。不过，与楼市整体趋势的下行相比，主要一二线城市的房价收入比仍旧居高不下，部分城市房价收入比相比于2014年翻了一番。 哪些城市房价收入比过高？哪些城市处于合理水平？房价收入比的高低，对于未来城市房价有何影响？
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01房价收入比排行：深圳最高，长沙最低，三亚赶超北上广 ' @) e* w: v0 |& u& I& \! z( W
什么是房价收入比？ 房价收入比，顾名思义，就是房价与收入之比，一般以住房总价与家庭年收入之比来计算。这一指标衡量的是普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。 这是2018年全国50个主要城市的房价收入比： $ A6 B t' B( u; ~, ]% x, S' W* A7 z2 f
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整体来看，以房价收入比来衡量，深圳全国最高，长沙最低。而深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州等6城房价收入比超过20，这意味着在这些城市，普通家庭不吃不喝要20年以上，方能供得起一套房。 值得一提的是，深圳房价收入比已经连续多年位居全国榜首，2018年房价收入比高达34.2，不仅远超北京上海，而且接近广州两倍。 一般而言，在发达国家，房价收入比3-6为合理水平；而对于发展中国家而言，经济飞速发展，住房需求快速释放，房价多半都会经历快速上涨过程。以此来看，房价收入比6-9均可视作合理水平。 以此来看，在全国50个主要城市中，只有长沙、乌鲁木齐、烟台、韶关、沈阳、洛阳、贵阳等城市处于合理水平。 与2014年相比，几乎所有城市房价收入都大幅提升。
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* d( s5 U- e4 [# A2 r9 n石家庄、上海房价收入比翻了一番还多，而福州、南京、西安、合肥、郑州、济南等热门二线城市增幅均超过70%。 这意味着，在这些城市，房价涨幅远远超过收入涨幅。
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02长沙：反炒房战的胜利
, l7 h( Y) w7 ~9 M2 o8 |与深圳常年霸榜房价收入比不同的是，长沙则是连续多年垫底。 作为中部省会，长沙的GDP规模早已过万亿，位居全国第14位。从城镇居民可支配收入来看，长沙2018年的数据是50792元，是全国平均水平的1.3倍左右，在一二线城市中位居中上游。 ! w. H. A6 x% f/ c, C# Z% S1 v
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经济规模不弱，城镇居民可支配收入同样不弱，长沙房价收入比为何常年垫底？ 这要从长沙楼市走势说起。在2016-2018年的楼市上行周期中，长沙启动最晚，结束时间最早。 长沙之所以启动最晚，是因为在2012-2014年，长沙供地井喷，带来大量住宅供应入市，从而“拖累”了房价启动的速度。直到2015年和2016年，长沙有意收缩土地供应，房价终于步其他二线城市后尘上涨。 然而，长沙房价启动未久，12岁儿童和85岁老人摇号中签等乱象频发，当地党报带头质问楼市调控。随后，长沙打响了声势浩大的“反炒房战”，楼市调控接二连三，几乎所有政策漏洞都被堵上。 2 c% s& ^3 ?- q0 m4 m
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长沙不仅打击捂盘惜售，而且限购政策全面升级。以往在长沙，落户即可购房，而按照新规，新落户必须满1年或缴纳两年社保，方能获得购房资格，这就相当于堵住了“抢人大战=变相松绑限购”的政策漏洞。 不仅如此，在长沙，父母投靠子女两年内不得作为单独家庭购房，未成年人和集体户口大学生不得购房，夫妻离婚按原有家庭套数限制购房……同时，企业购房被叫停，限售加码到4年，重拳出击之下，长沙楼市直接消停。 长沙的经验说明，只要按照人口流入速度加大土地供应，只要不任由政策到处漏风，只要保护刚需限制投机，楼市调控的威力远远比想象中要高。 当然，反炒房战能否坚持到底，考验着所有城市。
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03三亚厦门：外来投资者的狂欢 , h9 o" y9 ^ F8 R/ e: j B4 i
三亚和厦门一直都是异数，房价双双赶超一线城市。 这两大城市都是旅游城市，环境气候宜人，投资和投机需求向来极为突出。所以，外来需求相对强劲，房价早已与本地居民收入相脱离，因此导致房价收入比居高不下。 先说厦门，2016年限购升级之前，厦门楼市的外来需求高达70%以上，且以福建省内的购房者为主。福建民营经济相对发达，手头有富余资金的小企业主比较多，而厦门正是他们投资购房的首选地。 同时，厦门城市规模不大，面积不到广州的1/3，尤其是岛内土地基本开发殆尽，这就导致厦门房价赶超一线城市。 与厦门相比，三亚更有甚之。数据显示，近年来，三亚岛外购房者比例保持在85％以上。 若论对房地产的依赖度，三亚在全国没有对手。2018年，三亚房地产投资依赖度高达67.7%，位居全国首位。与之对比，深圳的房地产投资依赖度仅为10.8%，而北上广全部低于15%。 % {: z3 f B) ]# y3 D7 U
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正因为如此，当楼市调控不断加码，厦门楼市率先经历一波过山车，最高跌幅高达20%以上，直到2019年春节前后方才企稳。 三亚也是如此。2018年海南全域限购之后，三亚楼市应声而落，当年房地产开发投资大降20%以上，这是过去多年都不曾出现的情况。 % h& Q2 q- Y& G- E6 a" T
04哪些城市需要特别注意？ $ p. ?3 |8 L$ k& I2 G: w6 u2 D
衡量一个城市房价是否合理，有两大指标。 一个是房价收入比，即住房总价与家庭可支配收入之比；另一个是租金回报率，即租金与房价之比。显然，房价收入比越高，购房负担越重；租金回报率越低，房地产市场泡沫程度就越高。 6 \. ]0 k! g1 P. V+ a/ z: }
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综合来看，厦门、三亚、福州、石家庄的房价收入比和租金回报率都相对突出。房价收入比高，租金回报率低，这些城市值得给予特别注意。 当然，这并不能一概而论。 房价收入比，衡量的是普通家庭的购房负担。而房价天花板到底有多高，则是由高收入者决定。 所以，对于一二线城市来说，房价收入比过高，并不一定意味着泡沫风险。但对于三四线城市来说，房价收入比过高，甚至超过二线城市，则必然存在着泡沫风险。 同理，在房价上升周期中，因为房价涨幅过快，而租金则受到收入的约束，租金回报率显得异常之低，也是正常的。 然而，一旦楼市进入下半场，房价上涨预期不复存在，那么租金回报率就成为衡量一个城市房价泡沫程度的重要标志。 5 H3 w8 `; B- B* M6 n
05几个结论
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房价收入比虽然无法衡量楼市泡沫程度，但对于购房投资并非毫无用处。 其一，经济、收入和人口基本面相似的城市，房价收入比越低，楼市安全边际就越高，反之同理。换句话说，在剥离投机属性之外，房价存在向基本面回归的倾向。一些比长沙房价收入比还高的三四线城市，需要谨慎了。 其二，靠外来投资或投机支撑的城市，楼市容易受到调控政策影响，波动频繁。一旦楼市调控收紧，楼市就会应声而落；一旦楼市调控松绑，楼市也会迅速反弹。这是两面性所在，也是这类城市的投资机遇所在。 其三，房价收入比快速上升的城市，需要谨慎。这意味着，房价涨幅远远超过居民收入涨幅，整个城市的平均购房负担上升过快，这对于楼市的可持续性并不利。 其四，楼市上半场和下半场的玩法完全不同。楼市上半场是普涨行情，闭着眼买房都能从中获利；楼市下半场，普涨行情结束，楼市大分化开启，一二线与三四线，人口流入的城市与人口流出的城市，经济向好的城市与经济衰退的城市，将会产生巨大悬殊。
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本文来源：国民经略（ID：guominjinglve） 作者：凯风 | 
发表于 2019-3-29 10:51:08
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